Wohnung oder Haus kaufen: Der umfassende Ratgeber

Will ich überhaupt ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung kaufen? Auch wer diese Frage sofort mit «Ja!» beantwortet, sollte sich Zeit nehmen und sich ausführlich damit auseinandersetzen, ob das Eigenheim denn auch eine realistische Option ist. Selbst wenn viele Schweizerinnen und Schweizer von den eigenen vier Wänden träumen, ist das Eigenheim nicht für alle die richtige Wohnform – und das nicht nur aus finanziellen Gründen.

Wer sich ernsthaft überlegt, ein eigenes Haus oder eigene Wohnung zu kaufen, sollte sich Gedanken machen über die persönliche Lebenssituation und Lebensplanung. Und sich die folgenden Fragen stellen:

• Will ich die Freiheit haben, jederzeit umziehen zu können, oder kann ich mich langfristig an einen Ort binden?
• Ist es mir wichtig, meinen Wohnraum selbst zu gestalten?

Auch die Kosten und persönlichen Finanzen sind wichtige Anhaltspunkte:

• Wie teuer ist meine Wunsch-Immobilie überhaupt?
• Kann ich mir ein Eigenheim leisten?
• Wie hoch wird die Steuerbelastung an meinem Wunsch-Wohnort sein?
• Wie wird sich meine finanzielle Situation entwickeln? Sind meine Finanzen stabil?
• Wie sehe ich die Entwicklung künftiger Zinsen und Immobilienwerte?

Die Antworten helfen herauszufinden, ob man sich ein Eigenheim überhaupt leisten kann und ob es in den persönlichen Lebensentwurf passt oder das Leben zur Miete doch besser geeignet ist.

Mehr Entscheidungshilfe zum Thema «mieten oder kaufen» haben wir im Artikel «Kaufen oder mieten? Was sich für wen lohnt» zusammengestellt.

Mit dem Beantworten wichtiger Fragen ist es nicht vorbei, sobald man sich dafür entschieden hat, das Leben als Mieterin hinter sich zu lassen und ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Ganz im Gegenteil! Jetzt gilt es, sich mehr Gedanken zur künftigen Wohnsituation in den eigenen vier Wänden zu machen. Folgende Überlegungen stehen an: 

• Will ich ein Haus neu bauen? Oder ein bestehendes Objekt kaufen?
• Wer sich für ein bestehendes Objekt entscheidet, steht vor der Wahl: Soll es ein Neubau sein? Oder lieber ein Altbau? Welche Vor- und Nachteile gibt es hier?
• Wie gehe ich mit Zusatzkosten für den Umbau oder die Renovation eines Altbaus um?
• Wie gross soll mein Eigenheim sein? Wie wichtig sind mir Dinge wie Garten, Balkon, Parkplatz etc.?
• Möchte ich an einem bestimmten Ort wohnen? Wie sieht es aus mit der ÖV-Anbindung, örtlicher Infrastruktur, der Distanz zum Arbeitsplatz, der Steuerbelastung etc.?

Wer mit diesen Fragestellungen beginnt, wird schnell merken, dass es noch viele weitere Entscheidungen zu treffen gibt – und dass diese durchaus auch Konfliktpotenzial mit sich bringen. Denn wer eine Wohnung oder ein Haus nicht alleine kauft, muss meist auch Kompromisse eingehen. Bei den grundlegendsten Entscheidungen sollten sich die Parteien aber einig sein. Schliesslich ist ein Eigenheim nicht nur eine langfristige Investition, sondern idealerweise auch ein Zuhause bis ins Alter oder sogar für die nächste Generation.

«Eigenheim finden: die 8 besten Tipps» – Wer sich diese Frage stellt, findet in unserem Artikel dazu die Antworten. 

Ja, ich will eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus! Steht dieser Entscheid mal fest, geht es ans Kalkulieren. Denn leider können sich noch lange nicht alle ein Eigenheim leisten. Seit über 20 Jahren steigen die Immobilienpreise in der Schweiz. Die steigende Nachfrage und die tiefen Zinsen sorgen dafür, dass freie Immobilien schnell weg sind und viele Interessierte leer ausgehen.

Weniger als die Hälfte der Schweizer Bevölkerung lebt in den eigenen vier Wänden. Nicht mal die Hälfte aller, die sich ein Eigenheim wünschen, können auch tatsächlich in ihr eigenes Haus oder ihre eigene Wohnung einziehen. Das heisst nicht, dass der Traum vom eigenen Zuhause ausgeträumt sein muss. Er muss aber realistisch kalkuliert werden. Denn rund 92 Prozent aller Schweizerinnen und Schweizer, die sich ein Eigenheim kaufen, finanzieren dieses mit einer Hypothek und Eigenkapital.

Unter Tragbarkeit versteht man die Fähigkeit, die laufenden Kosten eines Eigenheims finanziell tragen zu können. Diese Kosten umfassen zum einen Zins- und Amortisationszahlungen, zum anderen aber auch den Gebäudeunterhalt und die Nebenkosten (z.B. Versicherungen, Strom, Heizung). Entscheidend für die Tragbarkeit sind neben dem Kaufpreis der Immobilie auch die verfügbaren Eigenmittel und das Einkommen der künftigen Wohneigentümer.

Eine Liegenschaft kann in der Schweiz bis zu 80 Prozent über eine Hypothek finanziert werden. Bei Hypothekarfinanzierungen von selbst genutztem Wohneigentum ist ein Mindestanteil an Eigenmitteln von 10 Prozent, welche nicht aus dem Guthaben der 2. oder 3. Säule (Vorbezug und Verpfändung) stammen, Voraussetzung. Die meisten Schweizerinnen und Schweizer, die sich ein Eigenheim kaufen möchten, scheitern hier: Sie haben nicht genügend Eigenkapital. Entsprechend gilt es bei den Eigenmitteln so viele Optionen wie möglich zu prüfen.

Wer weiss, wie teuer das künftige Zuhause sein darf, widersteht im Idealfall auch der Verlockung, sich in Immobilien zu verlieben, die das eigene Budget übersteigen. Entsprechend ist es ratsam, sich schon vor der Suche im Klaren über die eigenen Möglichkeiten und Wünsche zu sein. Dann geht es los mit der Suche nach dem neuen Zuhause.

Dafür bieten sich besonders Online-Immobilienplattformen wie newhome.ch an, die über ein grosses und breites Angebot verfügen. Es lohnt sich, diese Plattformen regelmässig zu checken oder Suchabos einzurichten. Diese informieren sofort per E-Mail oder SMS über die neusten, den Suchkriterien entsprechenden, Angebote – denn passende Immobilien können schnell vergeben sein. 

Aber auch weitere Anlaufstellen können nützlich sein:

• Webseiten von Treuhandbüros für Immobilien
• für Informationen zu Neubauprojekten: offizielle Webseiten von Gemeinden im Suchradius
• das eigene persönliche Umfeld

Ist die perfekte Liegenschaft gefunden, heisst es, den Kaufpreis richtig einzuschätzen. Schliesslich soll der Preis des neuen Zuhauses fair und angemessen sein. Hierfür vergleicht man am besten die Preise ähnlicher Immobilien an vergleichbarer Lage oder fragt den Anbieter oder die Anbieterin nach einer Schätzung. Diese kann man aber auch selbst in Auftrag geben. Idealerweise wird sie von einer Fachperson direkt vor Ort übernommen. Mehr Informationen zur Immobilienbewertung gibt es hier.

Auch Marktentwicklungen können für den Entscheid für oder gegen eine Liegenschaft relevant sein. Der Thurgauer Eigenheim-Index bietet Orientierungshilfe. 

Viele Entscheidungen sind getroffen, das Budget und die Finanzen im Griff – kurz, das Traumobjekt ist in Sichtweite. Jetzt gilt es noch, die passende Finanzierung zu finden und die Kreditzusage zu bekommen. Das beginnt mit der Wahl der passenden Hypothek. 

Der grosse Unterschied – wie beim Thema «mieten oder kaufen» auch – liegt in der gewünschten Flexibilität:

• Bei der Festhypothek wird mit der Bank ein fixer Zinssatz über eine feste Laufzeit von zwei bis zu zehn oder mehr Jahren vereinbart. So wissen sowohl der Hauskäufer und die Hauskäuferin als auch die Bank genau, worauf sie sich einlassen. Böse Überraschungen (z.B. aufgrund steigender Zinsen) gibt es keine. Die Festhypothek lohnt sich, wenn die Zinsen tief sind oder wenn man mit steigenden Zinsen rechnet. Der Nachteil: Wenn der Vertrag vor Ablauf der Laufzeit aufgelöst wird, fallen hohe Gebühren, sogenannte Vorfälligkeitsgebühren, an.
• Mehr Flexibilität bietet die variable Hypothek: Hier wird der Zins dem Markt angepasst und die Hypothek kann man jederzeit auflösen – in der Regel mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Zinssätze für variable Hypotheken sind aber vergleichsweise hoch.
• Geldmarkt- oder SARON-Hypotheken vereinen die Vorteile von Festhypotheken und variablen Hypotheken: Die Laufzeit ist fix, der Zinssatz hingegen variabel. Er wird alle drei Monate angepasst und richtet sich nach dem SARON (Swiss Average Rate Overnight), also dem Zinssatz, zu dem sich Banken gegenseitig Geld leihen. Geldmarkt-Hypotheken bieten günstige Zinssätze an. Bei steigenden Zinsen können sie je nach Angebot auch in Festhypotheken umgewandelt werden. 

Unser Tipp: Es lohnt sich, die verschiedenen Hypothekarmodelle genau zu prüfen. Schliesslich gilt es auch hier zu entscheiden, ob Flexibilität oder Planungssicherheit Priorität hat.

Weitere Informationen zur Eigenheim-Finanzierung gibt es in unserem Artikel «Sie fragen sich: Welche Hypothek abschliessen?»

Traumobjekt gefunden? So schnell geht es mit dem Einzug dann leider doch noch nicht. Denn bevor das neue Zuhause reserviert werden kann, braucht es die Kreditzusage einer Bank. Damit dies zügig und reibungslos läuft, müssen der Bank diverse Unterlagen eingereicht werden:

• Angaben zum Kaufobjekt (Grundrisspläne, Verkaufsdokumentation, wenn vorhanden)
• Aktuelle Steuererklärung
• Aktueller Lohnausweis
• Betreibungsregisterauszug
• Schätzung der Gebäudeversicherung (wenn vorhanden)
• Entwurf des Kaufvertrags
• Grundbuchauszug

Individuell können oder müssen Käufer und Käuferinnen weitere Unterlagen einreichen – so zum Beispiel einen Schenkungsvertrag.

Alle Dokumente und die Tragbarkeit der Finanzierung werden von der Bank geprüft. Erst dann gibt es die Zusage für den Kredit – und das zukünftige Eigenheim kann reserviert werden.

Vor dem eigentlichen Kaufvertrag wird oft ein Reservationsvertrag abgeschlossen und unterzeichnet. Er hält die jeweilige Verkaufs- bzw. Kaufabsicht der beiden Parteien fest. Wichtig zu wissen: Solange der effektive Kaufvertrag nicht unterzeichnet und beglaubigt ist, kann jede Partei jederzeit vom Reservationsvertrag zurücktreten. Je nach Vertrag muss für eine Reservation eine Anzahlung geleistet werden, die auch bei einem Rücktritt fällig bleibt.

Ist die Kreditzusage eingetroffen, die Hypothek ausgewählt und das Objekt reserviert, geht es um die Verträge: zum einen um den Kaufvertrag für die Liegenschaft, zum anderen um den Kreditvertrag und das Zahlungsversprechen. Der Kaufvertrag legt die Bedingungen fest, zu denen das neue Zuhause gekauft wird. Hier lohnt es sich, etwas Zeit zu investieren und eine Beratung einzuholen. Das gibt einem die Sicherheit, die Liegenschaft zu den Konditionen zu kaufen, die für beide Parteien stimmen. Besonders wichtig: Mängel sollten vor der Unterzeichnung des Vertrags schriftlich festgehalten werden.

Gleichzeitig wird der Kreditvertrag von der Bank erstellt. Dafür müssen die Eigenmittel auf ein Bankkonto überwiesen werden. Danach erstellt die Bank das Zahlungsversprechen, welches der Verkäufer bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags erhält. Und schliesslich steht nur noch die Vertragsunterzeichnung und die Beurkundung des Vertrags durch das Grundbuchamt oder einen Notar an. Zuletzt folgt die Schlüsselübergabe. Der Traum vom eigenen Zuhause ist zur Realität geworden!

Der Weg von der Reservation bis zum Unterzeichnen des Kaufvertrags ist nicht ganz günstig. Diese Gebühren müssen Käuferinnen und Käufer einplanen:

• Beurkundungsgebühr: Die Kosten für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags sind von Kanton zu Kanton verschieden. Meist muss ein Promillebetrag des Kaufpreises entrichtet werden. Im Kanton Thurgau wird für die öffentliche Beurkundung 1 ‰ des Vertragswertes, mindestens aber 100 CHF und höchstens 5'000 CHF erhoben.
• Handänderungsgebühr: Nicht zu verwechseln mit der Handänderungssteuer ist die Handänderungsgebühr. Sie fällt im Kanton Thurgau für unterschiedliche Verwaltungstätigkeiten im Zuge des Kaufs und Verkaufs der Immobilie an und beträgt rund 4 ‰ des Kaufpreises.
• Handänderungssteuer: Je nach Kanton wird ein unterschiedlich hoher Betrag, basierend auf dem Kaufpreis, fällig. Die Handänderungssteuer muss beim Besitzerwechsel einer Immobilie bezahlt werden – ausser, die Immobilie wird zwischen Eltern und Kindern, Stief- oder Schwiegerkindern oder Geschwistern weitergegeben. Wer Glück hat, wohnt in einem Kanton, der keine Handänderungssteuer erhebt. Im Kanton Thurgau beträgt die Handänderungssteuer 1 Prozent des Kaufpreises. Ein Berechnungsbeispiel für eine Handänderung, inklusive aller Gebühren (Mehrwertsteuer, Handänderungssteuer etc.), ist für den Kanton Thurgau auf der Website des Kantons zu finden.

Für das Errichten eines Schuldbriefes für die Hypothek müssen ebenfalls Gebühren bezahlt werden:

• Beurkundungsgebühr: Wie der Kaufvertrag muss auch der Schuldbrief beurkundet werden. Dafür fallen im Kanton Thurgau Gebühren in der Höhe von 1 ‰ der Pfandsumme an.
• Grundpfandgebühr: Im Kanton Thurgau muss für den Schuldbrief zudem eine Grundpfandgebühr entrichtet werden. Sie beträgt rund 1,5 ‰ der Pfandsumme.

Es ist also lohnenswert, sich bereits vor dem Kaufen einer Wohnung oder eines Hauses über die mögliche Höhe der Gebühren im Kanton zu informieren und die nötige Summe zur Seite zu legen – so gibt es kurz vor dem Ziel keine bösen Überraschungen mehr.

Wer ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung besitzt, entrichtet andere Steuern als Mieterinnen und Mieter. So sieht die Steuersituation für Wohneigentümer aus:

Einkommenssteuer

• Wer ein Eigenheim besitzt, rechnet den Eigenmietwert zum steuerbaren Einkommen hinzu. Der Eigenmietwert beträgt rund 60 bis 70 Prozent dessen, was für eine vergleichbare Liegenschaft an Miete bezahlt werden müsste. Er wird vom Steueramt geschätzt und vorgegeben.
• Vom steuerbaren Einkommen abziehen lassen sich Hypothekarzinsen, werterhaltende Renovations-, Unterhalts- und Nebenkosten.
• Ebenfalls abgezogen werden können wertvermehrende Investitionen – jedoch nur, wenn sie die Energieeffizienz eines älteren Objekts steigern oder erneuerbare Energien nutzbar machen. Das können zum Beispiel die Errichtung von Solaranlagen oder der Einbau von neuen, besser isolierenden Fenstern sein.
• Wer ein Objekt im Hinblick auf einen Ersatzneubau rückbaut, kann diese Kosten ebenfalls abziehen. Hier gilt zu beachten, dass die Kosten in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar sind - sofern die Kosten nicht vollumfänglich in der Steuerperiode, in welcher diese Aufwendungen angefallen sind, berücksichtigt werden können.

Grundstückgewinnsteuer

• Erst dann relevant, wenn das Eigenheim verkauft wird.
• Ein beim Verkauf erzielter Gewinn muss versteuert werden.
• Wertvermehrende Investitionen (Umbau, Renovierung) können vom Gewinn abgezogen werden.
• Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer richtet sich nach der Besitzdauer: Je länger das Eigenheim gehalten wird, desto tiefer ist die Steuer.

Indirekte Amortisation

• Die jährlichen Beträge zur Rückzahlung (Amortisation) der Hypothek werden bei Berufstätigen auf ein Vorsorgekonto (Säule 3a) einbezahlt. Entsprechend können sie vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
• Es gilt ein reduzierter Steuersatz für die Auszahlung des Sparen-3-Guthabens zur Amortisation der Hypothek. Der kantonale Steuerrechner hilft hier weiter.

Tun und lassen, was man will. Den eigenen Lebensraum so gestalten, wie er einem gefällt. Das Budget langfristig schonen, statt Miete zu zahlen. Eine langfristige, wertstabile Anlage besitzen. Das Leben im Eigenheim ist für viele ein grosses Ziel, auch wenn es lange dauern kann, bis der Wunsch in Erfüllung geht. Wer sich frühzeitig damit auseinandersetzt, wie das Ziel vom eigenen Haus oder von der eigenen Wohnung erreicht werden kann, hat einen entscheidenden Vorteil und kann den Traum vom Eigenheim vielleicht Realität werden lassen. 

Quelle:
https://www.handelszeitung.ch/konjunktur/familien-wunschen-sich-ein-eigenheim
https://www.financescout24.ch/de/hypothek/wohntrends-schweiz-nach-corona
https://www.swisslife.ch/de/private/blog/so-koennen-sie-sich-ihr-eigenheim-leisten.html