Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft und sich über den Gewinn freut, sollte die Rechnung nicht ohne die Grundstückgewinnsteuer machen. Sie kann, je nach Besitzesdauer der Immobilie, mehr als die Hälfte des Gewinns ausmachen. Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet und wie kann sie optimiert werden?
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale oder kommunale Objektsteuer. Diese wird fällig, wenn durch den Verkauf eines Grundstücks schliesslich ein Gewinn resultiert. Als Grundstücke gelten Liegenschaften und Gebäude, aber auch Miteigentumsanteile an Grundstücken sowie gewisse im Grundbuch eingetragene Personaldienstbarkeiten wie bspw. Baurechte. In der Regel fällt diese Steuer jedoch beim Haus- oder Wohnungsverkauf an.
Was wird genau besteuert?
Besteuert wird die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis (oder dem Verkehrswert vor 20 Jahren) und dem Verkaufspreis. Nicht liegenschaftliche Werte sind grundsätzlich vom Verkaufspreis abzuziehen. Das schliesst mitverkauftes Inventar (wie Möbel, Rasenmäher etc.), aber auch Einlagen in den Erneuerungsfonds bei Miteigentum und Stockwerkeigentum sowie nicht steuerbare Leistungen ein. Diese Positionen sind aufzulisten, zu bewerten und von beiden Parteien schriftlich zu bestätigen. Vom Verkaufspreis können wertvermehrende Investitionen sowie Verkaufsaufwendungen wie Maklerprovision, Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren abgezogen werden. Wird beim Verkauf kein Gewinn erzielt, fällt keine Grundstückgewinnsteuer an.
Wer haftet für die Grundstückgewinnsteuer?
Für die Grundstückgewinnsteuer haftet immer das Grundstück. Die Verkäuferschaft einer Liegenschaft ist verpflichtet, den erzielten Gewinn zu deklarieren und die fällige Steuer zu entrichten. Kommt diese ihrer Steuerpflicht nicht nach, kann die Steuerbehörde nach einem Mahnverfahren ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Dies bedeutet, dass das Steueramt die Grundstückgewinnsteuer bei den neuen Eigentümern einfordern kann. Um dies zu vermeiden, wird in der Regel im Kaufvertrag die Handhabung der Sicherstellung festgehalten. Üblich ist, dass die zu erwartende Grundstückgewinnsteuer bei der Zahlungsabwicklung direkt auf das Konto des Steueramtes überwiesen wird.
Tipps für Käuferschaft
- Die Grundstückgewinnsteuer sicherstellen: Die Sicherstellung kann wie folgt vereinbart werden:
⇒ Die Verkäuferschaft hinterlegt die provisorische Grundstückgewinnsteuer beim Steueramt oder auf einem Bankkonto.
⇒ Die provisorische Grundstückgewinnsteuer wird von der Verkäuferschaft auf ein treuhänderisch verwaltetes Konto einbezahlt.
⇒ Die Käuferschaft bezahlt die Grundstückgewinnsteuer und zieht den Betrag vom Kaufpreis ab. - Erneuerungsfonds in den Vertrag aufnehmen: Der Anteil am Erneuerungsfonds ist mit dem Stockwerkeigentum verbunden und geht beim Verkauf einer Wohnung auf die Käuferschaft über. Er ist im Kaufpreis inbegriffen, sofern im Vertrag nichts anderes abgemacht wird.
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Die Grundstückgewinnsteuer ist abhängig vom Grundstückgewinn, der Besitzesdauer (Dauer zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie) und dem kantonalen bzw. kommunalen Steuersatz und wird wie folgt berechnet:
Verkaufspreis
– Inventar
– Anlagekosten:
• Kaufpreis, welcher der Verkäufer ursprünglich bezahlt hat
•
wertvermehrende Investitionen
während der Besitzesdauer
• Grundbuchgebühren und Handänderungssteuern beim Kauf und Verkauf
• Maklerprovision bis max. 3 % zzgl. MWST. beim Kauf und Verkauf (nur Erfolgshonorare)
• Kosten für Werbemassnahmen beim Verkauf (z.B. Insertionskosten)
•
Vorfälligkeitsentschädigung
für vorzeitig zurückbezahlte Festhypothek(en)
• Einzahlungen in den
Erneuerungsfonds
*
• Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir-, Kanalisations- oder Mehrwertabgaben
= Grundstückgewinn/-verlust
× kantonaler oder kommunaler Steuersatz (abhängig von der Besitzesdauer)
= Grundstückgewinnsteuer
*Gilt nur bei Stockwerkeigentum und vorausgesetzt der Betrag ist zum Zeitpunkt des Verkaufs im Kaufvertrag aufgeführt und von der Verwaltung bestätigt.
Rechenbeispiel Grundstückgewinnsteuer im Kanton Thurgau
Petra und Peter Mustermann haben im Jahr 2000 ein Einfamilienhaus in Weinfelden für 500'000 Franken erworben. Damals waren ihre beiden Kinder erst 8 und 10 Jahre alt und die Familie brauchte ein Haus mit mindestens 5 Zimmer. Inzwischen sind die Kinder ausgezogen und das Haus ist für Petra und Peter zu gross geworden. Deshalb haben sie ihr Einfamilienhaus nach 23 Jahren für 1 Million Franken verkauft und einen Gewinn von 500'000 Franken erzielt. In den letzten Jahren haben sie aber viel in ihr Haus investiert. Deshalb können sie die Kosten der wertvermehrenden Investitionen wie zum Beispiel die neuen Insektenschutzgitter und das neue Carport mit der neuen Elektroladestation sowie Grundbuchgebühren und Handänderungssteuern (siehe Preisliste Grundbuchamt und Notariat Kanton Thurgau), Beurkundungsgebühren und Maklerprovisionen in der Höhe von insgesamt 100'000 Franken abziehen. Nach einer Haltezeit von 23 Jahren besteuert der Kanton Thurgau den Grundstückgewinn mit 11.2 Prozent. Petra und Peter schulden dem Kanton 44'800 Franken Grundstückgewinnsteuer.
(CHF 1'000'000 – CHF 500'000 – CHF 100'000) × 11.2% = CHF 44'800
Grundstückgewinnsteuersätze – kantonale Unterschiede
Der Kanton Thurgau berechnet die Grundstückgewinnsteuer wie die meisten Kantone proportional mit 40 Prozent, unabhängig von der Höhe des Gewinns. Je nach Besitzesdauer erhöht oder reduziert sich die Grundstückgewinnsteuer. Dies soll unter anderem kurzfristigen Immobilienspekulationen entgegenwirken. Der Höchstsatz beträgt 54.4 Prozent (bei einem Besitzesdauer unter einem Jahr). Dieser sinkt bis auf den tiefstmöglichen Steuersatz von 11.20 Prozent, wenn eine Immobilie erst nach 23 Jahren oder später verkauft wird. Für die Festlegung des Steuersatzes sind die Grundbucheinträge zum Zeitpunkt des Kaufs und des Verkaufs des Grundstücks massgebend. Die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer variiert je nach Kanton: In den Kantonen Schaffhausen, St. Gallen und Thurgau wird sie vom Kanton erhoben, während sie im Kanton Zürich von der Gemeinde eingezogen wird.
Grundstückgewinnsteuer-Sätze im Kanton Thurgau
| Besitzdauer in Jahren | Steuersatz in % | Grundstückgewinn in CHF | ||
|---|---|---|---|---|
| 100'000 | 500'000 | 1'000'000 | ||
| 1 | 49,60 | 49'600 | 248'000 | 496'000 |
| 2 | 44,80 | 44'800 | 224'000 | 448'000 |
| 3 | 40,00 | 40'000 | 200'000 | 400'000 |
| 6 | 38,40 | 38'400 | 192'000 | 384'000 |
| 9 | 33,60 | 33'600 | 168'000 | 336'000 |
| 12 | 28,80 | 28'800 | 144'000 | 288'000 |
| 15 | 24,00 | 24'000 | 120'000 | 240'000 |
| 18 | 19,20 | 19'200 | 96'000 | 192'000 |
| 21 | 14,40 | 14'400 | 72'000 | 144'000 |
| 23-25 | 11,20 | 11'200 | 56'000 | 112'000 |
Grundstückgewinnsteuer aufschieben
Die Grundstückgewinnsteuer ist nicht zwingend sofort fällig. Es gibt gewisse Lebensereignisse, die einen Aufschub begründen:
- Erbfolge , Erbteilung, Erbvorbezug, Schenkung
- Handänderung unter Ehegatten (durch Güterrechtsänderung, Trennung oder Scheidung)
- Reinvestition in eine ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft, sofern innert angemessener Frist mit dem Verkaufserlös ein selbstgenutztes Wohneigentum erworben wird. Im Thurgau wären das in der Regel 2 Jahre. Ausserdem sollte der Erlös der verkauften Liegenschaft den Kaufpreis sowie Gebühren, Provisionen und Steuern, kurz gesagt die Anlagekosten übersteigen.
Wann erfolgt ein voller Aufschub?
Wird der gesamte Verkaufserlös aus dem veräusserten selbstbewohnten Wohneigentum in eine neue Immobilie investiert, kann die Grundstückgewinnsteuer vollständig aufgeschoben werden. Die Steuerlast wird in diesem Fall erst fällig, wenn das Ersatzobjekt mit Gewinn verkauft wird.
Wann kann ein Teilaufschub erfolgen?
Wenn nur ein Teil des Verkaufserlöses in eine selbstgenutzte Liegenschaft reinvestiert wird, erfolgt ein teilweiser Aufschub.
Wohnsitzwechsel in einen anderen Kanton
In einem weiteren Beispiel mit Petra und Peter Mustermann verkaufen sie ihr Haus in Weinfelden mit einem Verkaufspreis von 1 Million Franken und erwerben eine 3.5-Zimmer-Wohnung in Winterthur. Der Kaufpreis des Ersatzobjektes in Winterthur beträgt 1.1 Million Franken und übersteigt somit den Verkaufspreis des Hauses in Weinfelden. Nun kann das Ehepaar seine Grundstückgewinnsteuerlast vollständig aufschieben. Ein teilweiser oder voller Steueraufschub kommt auch dann zur Anwendung, wenn das Ersatzobjekt in einem anderen Kanton liegt. Erst wenn das Ersatzgrundstück veräussert oder dauernd einer anderen Nutzung zugeführt wird, wird die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer fällig. In diesem Fall obliegt die Besteuerung des aufgeschobenen Gewinns dem Zuzugskanton, im Fall Petra und Peter Mustermann also dem Kanton Zürich.
Grundstückgewinnsteuer optimieren
Die Grundstückgewinnsteuerlast kann vor allem optimiert werden, wenn das Grundstück so lange wie möglich im eigenen Besitz ist (siehe Tabelle) und alle wertvermehrenden Investitionen geltend gemacht werden. Allenfalls lohnt es sich, den Verkauf um einige Wochen oder Monate aufzuschieben, um von einem tieferen Steuersatz zu profitieren.
Positive Aspekte
- Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, übernimmt auch die Besitzesdauer des Verstorbenen. Dies hat steuerliche Auswirkungen beim Verkauf der Immobilie. Bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer wird nämlich die Besitzesdauer des Erblassers angerechnet.
-
Beim Erstellen der Grundstückgewinnsteuererklärung können sämtliche wertvermehrenden Investitionen aufgeführt werden, was zu einer Gewinnminderung beiträgt. Diese Kosten müssen belegmässig nachgewiesen werden. Wir empfehlen daher, ab dem Kauf einer Liegenschaft sämtliche Rechnungen bezüglich getätigten Investitionen chronologisch und sortiert aufzubewahren. Denn es gilt, ohne Nachweis kein Abzug! Zum GGST Formular.
Weitere Aspekte
- Die Berechnung des Grundstückgewinns der ersten Liegenschaft kann beim Verkauf der Ersatzliegenschaft nicht mehr bestritten werden. Daher sind die Anlagekosten beim Erstverkauf sorgfältig und vollständig zu ermitteln!
- Achtung: Der Steueraufschub gilt nicht für Zweitwohnungen, Ferienwohnungen und vermietete Liegenschaften!
Steuerbelastung optimieren durch persönliche Beratung
Wie so oft gilt auch bei der Grundstückgewinnsteuer: Eine fundierte und persönliche Beratung ist von entscheidender Bedeutung. Ihre TKB-Steuerberaterin oder Ihr TKB-Steuerberater zeigt Ihnen gerne, wie Sie Ihre Steuerbelastung optimieren können und worauf Sie beim Kauf oder Verkauf Ihres Eigenheims achten müssen. Kontaktieren Sie uns jetzt für eine kostenlose Erstberatung und vermeiden Sie unnötige Kosten.
Thomas Kunz, Leiter Steuerberatung, und sein Team haben mit ihrer Fachexpertise diesen Beitrag gemeinsam mit dem Redaktionsteam erarbeitet. Thomas ist schon seit 2001 bei der Thurgauer Kantonalbank und führt ein Team von 15 Fachleuten. Als Experte im Bereich Steuerberatung führt er komplexe Steuerberatungen natürlicher Personen durch, erstellt Steuerdeklarationen und entwickelt das TKB Leistungsversprechen in diesem Bereich stetig weiter. Mit seinem profunden Wissen berät und unterstützt Thomas die TKB-Kundenberaterinnen und TKB-Kundenberater bei Fachfragen. Ausserdem gibt er sein Expertenwissen bei seiner Referententätigkeit an Fachveranstaltungen und Schulungen weiter.
Häufig gestellte Fragen zur Grundstückgewinnsteuer im Thurgau
- Kauf- und Verkaufsverträge
- Rechnungen der wertvermehrenden Investitionen am Grundstück
- Maklerprovisionen: Beim Kauf und Verkauf der Liegenschaft sowie die Kosten für die Bewerbung der Liegenschaft (Inserate und Prospekte)
- Handänderungsabgaben und Grundbuchgebühren
- Baubeschreibung und Baugenehmigung: Kosten für behördlich vorgeprüfte oder bewilligte Planungen bzw. alle Informationen über den Bau der Immobilie oder eventuelle Erweiterungen sowie Umbauten
- Rechnungen und Nachweise der Kosten für:
⇒ die Errichtung oder Ablösung von Dienstbarkeiten und Grundlasten
⇒ die Errichtung von Schuldbriefen und Grundpfandverschreibungen
⇒ die Liegenschaftsbewertung
- die Ausfertigung von Verträgen und Reglementen
- Grundeigentümerbeiträge: insbesondere Werkleitungs-, Perimeter- und Kanalisationsbeiträge
- Ersatzbeschaffung: Kaufvertrag vom Ersatzobjekt (gilt nur für selbstbewohnte Liegenschaften)
- Steuererklärungen, inkl. aller Beilagen
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt von verschiedenen wichtigen Faktoren ab:
- Besitzdauer des Grundstücks: Im Thurgau kann die Grundstückgewinnsteuer optimiert werden, je länger das Grundstück im Besitz des Eigentümers ist siehe Tabelle.
- Höhe des Gewinns: Für die Berechnung der Gewinnhöhe ist die Differenz aus dem Kauf- und Verkaufspreis abzüglich der Anlagekosten massgebend. Eine Aufstellung ist unter «Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?» zu finden.
- Kosten des Verkaufs: Alle mit dem Verkauf des Grundstücks verbundenen Kosten wie Maklergebühren, Notariatskosten, Handänderungskosten und Insertionskosten zur Bewerbung des Grundstücks können vom Gewinn abgezogen werden.
- Sonderregelungen: Hier macht es Sinn, eine Fachperson beizuziehen, da nicht jede Handänderung dieselben Grundstückgewinnsteuerfolgen auslöst (Aufschubtatbestände etc.).
- Ort des Grundstücks: Grundsätzlich fällt die Grundstückgewinnsteuer in dem Kanton an, in dem das Grundstück liegt.
Das Recht, die Steuer zu veranlagen, verjährt 5 Jahre nach dem steuerpflichtigen Verkauf.
Steuerfrei ist ein Grundstücksverkauf, wenn der Verkaufspreis die Anlagekosten nicht übersteigt.
Wenn der Verkäufer innert nützlicher Frist erneut ein selbstbewohntes Wohneigentum erwirbt, kann er bei Erfüllen diverser Kriterien die bereits bezahlte Grundstückgewinnsteuer zurückfordern. In einer solchen Situation sollte ebenfalls eine Fachperson beigezogen werden.
Die Grundstückgewinnsteuer wird vom Kanton Thurgau erhoben, sofern sich das Grundstück auch im Kanton Thurgau befindet.
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