Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft, muss sich intensiv mit dem Thema Steuern und Eigenheim auseinandersetzen. Was es zu wissen gilt und wie sich Steuern mit einem Eigenheim sparen lassen, erklären wir hier.
Inhaltsverzeichnis
Wer ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, spart Steuern mit dem Eigenheim – so die landläufige Meinung. Das stimmt aber nur bedingt: Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum können zwar in der Steuererklärung mehr abziehen als Mieter oder Mieterinnen, müssen dafür aber den Mietwert aus der Selbstnutzung, in den meisten Kantonen «Eigenmietwert» genannt, oder die erzielten Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Dazu kommen auch Steuern, die beim Kauf des Eigenheims fällig werden.
Schon mit dem Kauf des Eigenheims kommt die erste Belastung der Steuern
Käuferinnen und Käufer eines Eigenheims müssen bereits beim Kauf Steuern und Gebühren entrichten. Wie hoch diese sind, hängt nicht nur vom Kanton ab, sondern auch davon, was im Kaufvertrag festgelegt ist. Im Kanton Thurgau entrichten Käuferinnen und Käufer von Wohneigentum folgende Steuern und Gebühren schon beim Kauf:
- Handänderungssteuer
- Handänderungsgebühr
- Beurkundungsgebühr
- eine minimale Publikationsgebühr
In der Regel werden diese je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer übernommen – sofern nichts anderes vereinbart wurde. Wie hoch im Kanton Thurgau Steuern und Gebühren sind, lässt sich auf der Seite der kantonalen Verwaltung Thurgau nachlesen.
Mehr Details zum Steuerabzug im Kanton Thurgau rund ums Eigenheim haben wir im Merkblatt «Ihr Weg zum Eigenheim – steuerliche Aspekte» zusammengestellt.
Eigenheim Finanzierung – So gelingt der Kauf
Bevor Sie ein Eigenheim erwerben, sollten Sie sich genau mit der Eigenheim Finanzierung auseinandersetzen. In der Schweiz gibt es verschiedene Möglichkeiten, ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren: mit genügend Eigenkapital, einem Darlehen, dem Bezug oder der Verpfändung der Pensionskassengelder, mit Erbvorbezügen, oder durch Bezüge aus der Säule 3a. Um eine geeignete Finanzierung zu finden, ist es wichtig, nicht nur auf die Zinsen der Hypothek zu achten, sondern auch steuerliche Vorteile und Pflichten zu berücksichtigen.
Eigenkapital für den Kauf richtig versteuern
Insbesondere bei der Eigenheimfinanzierung mittels Pensionskassengeldern oder der Säule 3a sollten Käuferinnen und Käufer sich sehr genau mit der Steuersituation auseinandersetzen. Auf Bezüge aus der privaten Säule 3a oder der Pensionskasse müssen nämlich Steuern entrichtet werden. Wie sich diese zusammensetzen, zeigt unser Rechenbeispiel:
Beispiel steuerliche Behandlung von BVG- und Sparen 3-Vorbezügen
- Kanton Thurgau: 2% (verheiratet) x Steuerfuss
- Bund: 1/5 des entsprechenden Tarifs
- Beispiel: 2024, Frauenfeld, verheiratet, ohne Konfession (in CHF)
| Vorbezug | Kanton | Bund | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 40'000 | 2'024 | 21 | 2'045 |
| 50'000 | 2'530 | 41 | 2'571 |
| 100'000 | 5'060 | 372 | 5'432 |
| 200'000 | 10'120 | 2'414 | 12'534 |
Eine Alternative zum Vorbezug der 3a-Gelder, der Pensionskassen-Gelder, die steuerlich attraktiv sein kann, ist die Verpfändung. Mehr dazu gibt es im Artikel «Eigenheim finanzieren: 5 Wege zu genügend Eigenkapital».
Steuerpflicht für Eigenheim-Besitzende
Das Leben in den eigenen vier Wänden bedeutet vor allem ganz viel Freiheit. Steuern müssen natürlich trotzdem bezahlt werden. Steuerpflichtig sind jeweils diejenigen Eigentümer oder Miteigentümerinnen, die im Grundbuch eingetragen sind. Ein Sonderfall ist die sogenannte Nutzniessung: Dabei muss der Nutzniesser oder die Nutzniesserin die Liegenschaft und die steuerrelevanten Werte versteuern.
Besitzende und Nutzniessende von Wohneigentum müssen folgende Steuern fürs Eigenheim entrichten:
- Liegenschaftensteuer: Wer Wohneigentum besitzt, muss in rund der Hälfte der Kantone eine Liegenschaftensteuer entrichten, auch im Kanton Thurgau. Die Liegenschaftensteuer wird proportional zum Steuerwert – ganz wichtig: dieser entspricht nicht dem Verkehrswert – berechnet und beträgt im Kanton Thurgau 0.5 Promille des amtlichen Verkehrswertes der Immobilie.
- Vermögenssteuer: Der Besitz von Wohneigentum muss in der Steuererklärung Thurgau deklariert werden. Wer ein Eigenheim besitzt, muss den Steuerwert der Immobilie entsprechend als Vermögen versteuern. Hypothekarschulden hingegen können beim Ausfüllen der Steuererklärung abgezogen werden.
- Eigenmietwert: Wer seine Immobilie selbst bewohnt, muss natürlich keine Miete bezahlen, aber den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Die Regelungen dazu unterscheiden sich von Kanton zu Kanton: Im Kanton Thurgau wird der geschätzte Mietwert – ausgehend vom Jahr der Schätzung – jährlich indexiert. So können Schwankungen im Immobilienmarkt Schweiz berücksichtigt werden. Wer im Eigenheim lebt, kann im Thurgau durch den vom Steueramt geschätzten Mietwert (den sogenannten Marktmietwert) 40 Prozent (genannt Selbstnutzungsabzug), respektive bei der direkten Bundessteuer 20 Prozent, in Abzug bringen.
Steuern sparen mit dem Eigenheim: Abziehen, abziehen, abziehen – so geht’s
Wer ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, kann gewisse Investitionen und Unterhaltskosten von den Steuern abziehen. Konkret dürfen Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum diese Auslagen geltend machen - Stichwort "Steuerabzug Eigenheim":
Alle Unterhaltsarbeiten an der Liegenschaft, die für fest mit dem Gebäude verbundene Teile anfallen – zum Beispiel Malerarbeiten an der Fassade, Dachsanierung, Sanitärarbeiten im Haus oder in der Wohnung. Diese Unterhaltsarbeiten können abgezogen werden. In einem Jahr, in welchem man wenig Unterhaltsarbeiten getätigt hat, beträgt der Pauschalabzug im Thurgau für Objekte, die am Ende der Steuerperiode bis zu zehn Jahre alt sind, 10 Prozent. Für Liegenschaften, die älter als 10 Jahre sind, beträgt die Pauschale 20 Prozent. Achtung: Reparaturen an Fahrnisbauten, welche nicht in der Gebäudeversicherung enthalten sind, wie zum Beispiel ein frei stehendes Gartenhaus oder die neue Farbe für den Geräteschuppen, dürfen nicht geltend gemacht werden. Unterhalt an Bauten, welche nicht in der Gebäudeversicherung versichert sind, kann nicht abgezogen werden.
Hier werden nur die Kosten in gleicher oder geringerer Qualität vollumfänglich als Unterhalt anerkannt. Bei Komfort- oder Qualitätssteigerung ist ein Anteil als Anlagekosten zu qualifizieren. Die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau bietet dazu genaue Informationen.
Investitionen mit energiesparendem oder ökologischem Charakter können bei älteren Gebäuden vollumfänglich geltend gemacht werden.
Alle Arbeiten, die übers Jahr im Garten anfallen.
Prämien der Gebäude- und Gebäudehaftpflichtversicherung sowie die Liegenschaftensteuer können ebenfalls als Unterhaltskosten von den Steuern abgezogen werden.
Einlagen in Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentumsgemeinschaften sind abzugsfähig. Dafür müssen die Einzahlungen aber explizit Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen finanzieren. Werden aus diesem Fonds Unterhaltsarbeiten bezahlt, ist kein zusätzlicher Steuerabzug erlaubt. Es können also keine zusätzlichen Steuern fürs Eigenheim gespart werden.
Seit 2020 angefallene Rückbaukosten für Wohngebäude bzw. gemischt genutzte Gebäude im Hinblick auf den Ersatzneubau sind im Kanton Thurgau den Unterhaltskosten gleichgestellt. Sie können ebenfalls als Liegenschaftsunterhalt abgezogen werden.
Grundstückgewinnsteuer Thurgau: Auch beim Verkauf des Eigenheims werden Steuern geschuldet
Beim Kauf einer Immobilie schon an den Verkauf denken? Das machen in der Schweiz wohl nur wenige Käuferinnen und Käufer eines Eigenheims. Schliesslich ist der Kauf des eigenen Hauses, der eigenen Wohnung oder einer Liegenschaft meist eine langfristige Entscheidung – nicht nur finanziell, sondern auch für die eigene Unabhängigkeit und Freiheit, oder gar für die Weitergabe an die Kinder. Dennoch lohnt es sich, auch in die Zukunft zu blicken. Denn der Wert einer Liegenschaft oder Immobilie kann in einigen Jahren oder Jahrzehnten erheblich steigen. Dann gilt es, wieder Steuern zu begleichen: Wer beim Verkauf einer Immobilie oder einer Liegenschaft einen Gewinn erzielt, schuldet dem Kanton oder der Gemeinde (von Kanton zu Kanton unterschiedlich) eine Grundstückgewinnsteuer.
Wichtig zu wissen: Bei einem Verkauf nach über 20 Jahren könnte auch der dannzumalige Steuerwert als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer verwendet werden.
4 Tipps um Steuern mit dem Eigenheim zu sparen
Tipp 1: Kosten für Renovationen und Sanierungen verteilen
Meist lohnt es sich, grössere Renovationen und Sanierungen gut zu planen. Wer die Kosten für diese Arbeiten auf mehrere Jahre verteilt, kann damit unter Umständen mehr Steuern sparen, da sich so über mehrere Jahre die Progression der Einkommenssteuer brechen lässt. Denn: Die Progression bedeutet nichts anderes, als dass die Steuersätze stufenweise ansteigen. Wer mehr verdient, zahlt auch mehr Steuern. Wer also die Kosten für eine Renovation im Wert von rund 90'000 CHF in einem einzigen Jahr aufwendet und geltend macht, profitiert in diesem Jahr zwar von einer einmaligen Steuerersparnis. Wer die Renovation auf drei Jahre aufteilt, kann in jedem Jahr 30'000 CHF geltend machen und so auch noch in zwei zusätzlichen Jahren, wenn höhere Einkommenssteuern anfallen würden, Steuern sparen. Dies ist jedoch einkommensabhängig und muss immer im Einzelfall geprüft werden. Selbstverständlich müssen dann auch die Bauarbeiten sowie die Rechnungsstellung in den Folgejahren erfolgen.
Tipp 2: Pauschale vs. effektive Kosten
Ist die Unterhaltspauschale oder sind die effektiv angefallenen Unterhaltskosten höher? Je nachdem, wie viele Kosten tatsächlich für den Unterhalt angefallen sind, lohnt sich entweder der Abzug der effektiven Kosten oder der Abzug der Pauschale.
Tipp 3: Hypothek indirekt amortisieren
Wer die aufgenommene Hypothek indirekt über die Säule 3a amortisiert, profitiert davon, dass sowohl die Einlagen in die Säule 3a als auch die bezahlten Hypothekarzinsen abzugsfähig sind. Mehr Tipps rund um das Thema Amortisation geben wir im Artikel «Amortisation: direkt oder indirekt?».
Tipp 4: Langfristig denken
Es ist sinnvoll wertvermehrende Investitionen als Anlagekosten zu deklarieren und sämtliche Veranlagungen anschliessend gut und sicher aufzubewahren. Diese Investitionen können zwar nicht bei der Einkommenssteuer berücksichtigt werden, können aber dann geltend gemacht werden, wenn das Eigenheim verkauft wird. Schliesslich werden für die Ermittlung des steuerlich relevanten Gewinns Aufwendungen wie wertvermehrende Investitionen, Verkaufsgebühren (Bewilligungen, Anwälte, Vermittlung etc.) vom Verkaufserlös abgezogen.
Amortisieren und Steuern sparen mit dem Eigenheim?
Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft, nimmt in der Regel eine Hypothek auf. Auch diese wirkt sich auf die Steuerbelastung aus: So können, wie erwähnt, Hypothekarzinsen vom Einkommen und die Hypothekarschuld vom Vermögen abgezogen werden. Auch bei einer Amortisation gibt es steuerliche Aspekte zu beachten – abhängig davon, ob eine indirekte oder eine direkte Amortisation gewählt wird. Mehr dazu erklären wir im Artikel «Amortisation – direkt oder indirekt?»
Beratung macht den Unterschied
Klingt alles sehr anstrengend und kompliziert? Wie bei vielen Themen rund um das Eigenheim gilt auch bei den Steuern: Gute Beratung im Vorfeld ist entscheidend. Sie kann aufzeigen wie Steuern mit einem Eigenheim gespart werden können.
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Dominic Bösch, Teamleiter Steuerberatung, stand dem Redaktionsteam bei diesem Blogartikel fachlich beratend zur Seite. Dominic ist seit August 2024 bei der Thurgauer Kantonalbank, führt ein Team von 6 Fachleuten und unterstützt als ehemaliger Leiter eines Gemeindesteueramts und kantonaler Steuerkommissär mit seinem profunden Fachwissen die Kundenberaterinnen und Kundenberater unserer Geschäftsstellen bei Fachfragen zu Steuerthemen. Als Experte führt er komplexe Steuerberatungen natürlicher Personen durch und erstellt Steuerdeklarationen. In seiner Freizeit ist Dominic gerne auf dem Motorrad unterwegs und powert sich im Turnverein aus. Ausserdem ist er aktives Mitglied bei der freiwilligen Feuerwehr und verbringt gerne Zeit mit seiner Familie und seinen Freunden.
