Ratgeber: Steuern und Eigenheim

Wer ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt,  spart Steuern mit dem Eigenheim – so die landläufige Meinung. Das stimmt aber nur bedingt: Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum können zwar in der Steuererklärung mehr abziehen als Mieter oder Mieterinnen, müssen dafür aber den Mietwert aus der Selbstnutzung, in den meisten Kantonen «Eigenmietwert» genannt, als Einkommen versteuern. Dazu kommen auch Steuern, die beim Kauf des Eigenheims fällig werden. 

Käuferinnen und Käufer eines Eigenheims müssen bereits beim Kauf Steuern und Gebühren entrichten. Wie hoch diese sind, hängt nicht nur vom Kanton ab, sondern auch davon, was im Kaufvertrag festgelegt ist. Im Kanton Thurgau entrichten Käuferinnen und Käufer von Wohneigentum folgende Steuern und Gebühren schon beim Kauf:

• Handänderungssteuer
• Handänderungsgebühr
• Beurkundungsgebühr
• eine minimale Publikationsgebühr

In der Regel werden diese je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer übernommen – sofern nichts anderes vereinbart wurde. Wie hoch die Gebühren und Steuern im Kanton Thurgau sind, lässt sich auf der Seite der kantonalen Verwaltung Thurgau nachlesen. 

Mehr Details zum Steuerabzug rund ums Eigenheim haben wir im Merkblatt «Ihr Weg zum Eigenheim – steuerliche Aspekte»  zusammengestellt.

Ein Eigenheim kann auf ganz unterschiedliche Arten finanziert werden: mit genügend Eigenkapital, einem Darlehen, einer Verpfändung, mit Erbvorbezügen, Bezug der Pensionskassengelder oder durch Bezüge aus der Säule 3a. Bei den letzten zwei Optionen sollten Käuferinnen und Käufer sich sehr genau mit der Steuersituation auseinandersetzen. Auf Bezüge aus der privaten Säule 3a oder der Pensionskasse müssen Steuern entrichtet werden. Wie sich diese zusammensetzen, zeigt unser Rechenbeispiel:

Eine Alternative zum Vorbezug der 3a-Gelder, der Pensionskassen-Gelder, die steuerlich attraktiv sein kann, ist die Verpfändung. Mehr dazu gibt es im Artikel «Eigenheim finanzieren: 5 Wege zu genügend Eigenkapital». 

Das Leben in den eigenen vier Wänden bedeutet vor allem ganz viel Freiheit. Steuern müssen natürlich trotzdem bezahlt werden. Steuerpflichtig sind jeweils diejenigen Eigentümer oder Miteigentümerinnen, die im Grundbuch eingetragen sind. Ein Sonderfall ist die sogenannte Nutzniessung: Dabei muss der Nutzniesser oder die Nutzniesserin die Steuern entrichten. 

Besitzende und Nutzniessende von Wohneigentum müssen folgende Steuern fürs Eigenheim entrichten:

• Liegenschaftssteuer: Wer Wohneigentum besitzt, muss in rund der Hälfte der Kantone eine Liegenschaftssteuer entrichten, auch im Kanton Thurgau. Die Liegenschaftssteuer wird proportional zum Steuerwert – ganz wichtig: dieser entspricht nicht dem Verkehrswert – berechnet und beträgt rund 2 bis 3 Promille des geschätzten Steuerwerts der Immobilie.
• Vermögenssteuer: Der Besitz von Wohneigentum muss in der Steuererklärung Thurgau deklariert werden. Wer ein Eigenheim besitzt, muss den Steuerwert der Immobilie entsprechend als Vermögen versteuern. Hypothekarschulden hingegen können beim Ausfüllen der Steuererklärung abgezogen werden.
• Eigenmietwert: Wer seine Immobilie selbst bewohnt, muss natürlich keine Miete bezahlen, aber den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser Eigenmietwert beträgt in etwa 60 bis 70 Prozent dessen, was für ein vergleichbares Objekt an Miete fällig würde. Die Regelungen dazu unterscheiden sich von Kanton zu Kanton: Im Kanton Thurgau wird der geschätzte Mietwert – ausgehend vom Jahr der Schätzung – jährlich indexiert. So können Schwankungen im Immobilienmarkt berücksichtigt werden. Wer im Eigenheim lebt, kann im Thurgau durch den vom Steueramt geschätzten Mietwert (den sogenannten Marktmietwert) 40 Prozent (genannt Selbstnutzungsabzug), respektive bei der direkten Bundessteuer 20 Prozent, in Abzug bringen. 

Wer ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, kann Investitionen und Unterhaltskosten von den Steuern abziehen. Konkret dürfen Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum diese Auslagen geltend machen - Stichwort "Steuerabzug Eigenheim":

• Unterhalt: alle Unterhaltsarbeiten an der Liegenschaft, die für fest mit dem Gebäude verbundene Teile anfallen – zum Beispiel Malerarbeiten an der Fassade, Reparaturen am Dachkännel, Sanitärarbeiten im Haus oder in der Wohnung. Diese Unterhaltsarbeiten können abgezogen werden. In einem Jahr, in welchem man wenig Unterhaltsarbeiten getätigt hat, kann im Thurgau eine Pauschale von 10 Prozent für die ersten zehn Jahre nach Erstellung des Objektes abgezogen werden. Anschliessend sind es 20 Prozent. Achtung: Reparaturen an Fahrnisbauten, welche nicht in der Gebäudeversicherung enthalten sind, wie zum Beispiel ein frei stehendes Gartenhaus oder die neue Farbe für den Geräteschuppen, dürfen nicht geltend gemacht werden. Unterhalt an Bauten, welche nicht in der Gebäudeversicherung versichert sind, kann nicht abgezogen werden.
• Reparatur oder Ersatz von Haushaltsgeräten oder Einrichtung: Hier werden nur die Kosten in gleicher oder geringerer Qualität als Unterhalt anerkannt. Die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau bietet dazu genaue Informationen.
• Investitionen mit energiesparendem oder ökologischem Charakter können bei älteren Gebäuden vollumfänglich geltend gemacht werden.
• Gartenunterhalt
• Prämien der Gebäude- und Gebäudehaftpflichtversicherung
• Bei Stockwerkeigentum gilt: Einlagen in Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentumsgemeinschaften sind abzugsfähig. Dafür müssen die Einzahlungen aber explizit Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen finanzieren. Werden aus diesem Fonds Unterhaltsarbeiten bezahlt, ist kein zusätzlicher Steuerabzug erlaubt. Es können also keine zusätzlichen Steuern fürs Eigenheim gespart werden. 
• Die Hypothekarschuld kann vom Vermögen abgezogen werden, Hypothekarzinsen vom Einkommen.
• Seit 2020 angefallene Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau sind im Kanton Thurgau den Unterhaltskosten gleichgestellt. Sie können ebenfalls als Liegenschaftsunterhalt abgezogen werden.

Beim Kauf einer Immobilie schon an den Verkauf denken? Das machen in der Schweiz wohl nur wenige Käuferinnen und Käufer eines Eigenheims. Schliesslich ist der Kauf des eigenen Hauses, der eigenen Wohnung oder einer Liegenschaft meist eine langfristige Entscheidung – nicht nur finanziell, sondern auch für die eigene Unabhängigkeit und Freiheit, oder gar für die Weitergabe an die Kinder. Dennoch lohnt es sich, auch in die Zukunft zu blicken. Denn der Wert einer Liegenschaft oder Immobilie kann in einigen Jahren oder Jahrzehnten erheblich steigen. Dann gilt es, wieder Steuern zu begleichen: Wer beim Verkauf einer Immobilie oder einer Liegenschaft einen Gewinn erzielt, schuldet dem Kanton oder der Gemeinde (von Kanton zu Kanton unterschiedlich) eine Grundstückgewinnsteuer. Als Grundstückgewinn gilt die Differenz zwischen dem erzielten Erlös und den eigenen Kosten für das Objekt (Kaufpreis plus seit dann getätigten wertvermehrenden Aufwendungen). Auch hierzu gibt es von der Thurgauer Steuerverwaltung ein praktisches Tool, mit dem die Grundstückgewinnsteuer Thurgau online berechnet werden kann.

Wichtig zu wissen: Bei einem Verkauf nach über 20 Jahren könnte auch der dannzumalige Steuerwert als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer verwendet werden.

Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft, nimmt in der Regel eine Hypothek auf. Auch diese wirkt sich auf die Steuerbelastung aus: So können, wie erwähnt, Hypothekarzinsen vom Einkommen und die Hypothekarschuld vom Vermögen abgezogen werden. Auch bei einer Amortisation gibt es steuerliche Aspekte zu beachten – abhängig davon, ob eine indirekte oder eine direkte Amortisation gewählt wird. Mehr dazu erklären wir im Artikel «Amortisation – direkt oder indirekt?»

Klingt alles sehr anstrengend und kompliziert? Wie bei vielen Themen rund um das Eigenheim gilt auch bei den Steuern: Gute Beratung ist entscheidend. Sie kann aufzeigen wie Steuern mit einem Eigenheim gespart werden können.