Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft, finanziert dieses meist mit einer Hypothek. Wenn diese Hypothek zurückbezahlt wird, spricht man von einer Amortisation. Wir erklären, was sich dahinter versteckt, also was beispielsweise eine indirekte Amortisation ist, und welche Vor- und Nachteile es gibt.
Die Finanzierung eines Eigenheims mithilfe einer Hypothek gehört in der Schweiz zum Standard: Wer ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, muss mindestens 20% des Kaufpreises in Form von Eigenmitteln aufbringen. 10% davon müssen echte Eigenmittel sein, dürfen also nicht aus der 2. Säule stammen. Mehr dazu, wie Käuferinnen und Käufer zu mehr Eigenmitteln kommen können, erklären wir im Beitrag «Eigenheim finanzieren: 5 Wege zu genügend Eigenkapital». Bleiben noch maximal 80% vom Kaufpreis, die beglichen werden müssen. Je nachdem, wie teuer das Haus oder die Wohnung ist, kann dies eine ganz schön hohe Summe sein. Zum Glück kann dieser Teil fremdfinanziert werden. Dafür gibt es die Hypotheken. In der Regel werden die 80% in zwei Kategorien unterteilt:
- Die 1. Hypothek darf maximal 66% des Kaufpreises betragen
- Die 2. Hypothek beträgt dann noch maximal 14% des Kaufpreises
Sowohl für die 1. wie auch für die 2. Hypothek gibt es unterschiedliche Finanzierungsmodelle, die Immobilien-Käuferinnen und -Käufer wählen können. Mehr dazu erklären wir im Artikel «Sie fragen sich: Welche Hypothek abschliessen?».
1. und 2. Hypothek – so unterscheiden sie sich
Der grösste Unterschied zwischen der 1. und der 2. Hypothek liegt in der sogenannten Amortisationspflicht: Wer eine 2. Hypothek aufnimmt, muss diese aufgrund regulatorischer Vorgaben innert 15 Jahren, oder bis zur Erreichung des Pensionsalters, zurückzahlen, also die Hypothek amortisieren. Die 1. Hypothek kann freiwillig ganz oder teilweise amortisiert werden. Gut zu wissen: Die 1. Hypothek muss in der Pension nicht mehr zwingend weiter zurückbezahlt werden, wenn die Tragbarkeit nach Bankregeln ausgewiesen ist.
Was ist eigentlich eine Amortisation?
Ganz einfach gesagt: Eine Amortisation ist die Tilgung des Hypothekarkredits, also die Rückzahlung einer Hypothek. Wer eine Hypothek amortisiert, bezahlt sie entweder als Ganzes oder (häufiger) in regelmässigen Raten, sogenannten Tranchen, zurück. Eigenheimbesitzende kaufen sich dadurch das Wohneigentum schrittweise von der Bank zurück. Während die 2. Hypothek amortisiert werden muss, ist dies bei der 1. Hypothek keine regulatorische Pflicht. Gut zu wissen: Wenn man eine Immobilie kauft oder ein Haus baut, können üblicherweise 80% des Kaufpreises als Hypothek aufgenommen werden, während 20% aus bereits angespartem Eigenkapital stammen müssen. Alles, was bei der Hypothek zwei Drittel des Immobilienwertes übersteigt, wird als 2. Hypothek bezeichnet und ist innert 15 Jahren beziehungsweise spätestens zum Pensionsantritt zurückzuzahlen.
Amortisation: Warum muss die 2. Hypothek amortisiert werden?
Die 2. Hypothek ist eine sogenannte zweitrangige Hypothek. Dies ist dann relevant, wenn Besitzer und Besitzerinnen von einem Eigenheim in finanzielle Schwierigkeiten kommen: Muss das Haus oder die Eigentumswohnung zwangsverkauft werden, wird das Geld aus diesem Verkauf zuerst dafür eingesetzt, die 1. Hypothek zu tilgen. Je nachdem, wie viel Geld beim Verkauf erzielt wird, bleibt für die Tilgung der 2. Hypothek nicht mehr genug übrig. Deshalb ist die 2. Hypothek für den Kreditgeber bzw. die Bank mit einem höheren Verlustrisiko verbunden.
Welche Arten der Amortisation einer Hypothek gibt es?
Wer eine Hypothek amortisiert, hat die Wahl zwischen der:
- direkten Amortisation
- indirekten Amortisation
Auch eine Kombination der beiden Optionen kann eine Möglichkeit sein. Der grösste Unterschied zwischen der direkten und der indirekten Amortisation ist die Frage, wohin die Amortisations-Zahlungen fliessen:
- Wer sich für die direkte Amortisation entscheidet, bezahlt die Hypothek in regelmässigen Tranchen an den Hypothekargeber zurück.
- Wer sich für eine indirekte Amortisation entscheidet, überweist die Amortisations-Zahlungen nicht sofort an den Hypothekargeber. Stattdessen landen die Raten der indirekten Amortisation in einer Vorsorgelösung, zum Beispiel auf einem Säule 3a-Konto oder auf einem Lebensversicherungskonto. Mit diesem Guthaben wird spätestens bei Erreichen des Pensionsalters, wenn die 3a-Guthaben zur Auszahlung kommen, die Hypothek einmalig reduziert.
Beide Optionen bieten Vorteile und Nachteile
Direkte Amortisation
Vorteile
- Hypothekarschuld sinkt laufend.
- Zinsbelastung nimmt stetig ab.
- Wer direkt amortisiert, kauft sich die eigene Immobilie Stück für Stück zurück.
Nachteile
- Steuerbelastung steigt, da immer weniger Zinskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
- Wer zusätzlich Geld in die Säule 3a, also in die private Vorsorge, anlegen möchte, muss über entsprechende finanzielle Mittel verfügen.
Indirekte Amortisation
Vorteile
- Hypothekarzinsen dürfen auf den ganzen Betrag bis zur Rückzahlung der 2. Hypothek vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
- Komplette Hypothekarschuld darf bis zur Rückzahlung der 2. Hypothek vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden.
- Zweckgebundenes Sparkapital wird aufgebaut und kann bis zum maximal festgelegten Betrag pro Jahr vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Dies kann mehrere Hundert Franken Steuerersparnisse pro Jahr ausmachen.
- Bei der Auszahlung werden die Vorsorgegelder einmalig versteuert, wobei ein Vorzugssteuersatz zum Tragen kommt.
- Die Risiken Tod, Invalidität und Erwerbsunfähigkeit werden mitversichert, sofern eine entsprechende Police gewählt wird.
Nachteile
- Hypothekarschulden bleiben während der Dauer der indirekten Amortisation gleich hoch – bis zur Auszahlung.
- Jährliche Zinsbelastung nimmt nicht ab.
Welche Amortisationsvariante passt zu mir?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine passende Lösung muss individuell erstellt werden. Die finanziellen Möglichkeiten müssen berücksichtigt und auf das gewählte Hypothekarmodell abgestimmt werden. Und schliesslich spielen auch die ganz persönlichen Präferenzen eine Rolle.
Lohnt es sich, auch die 1. Hypothek zu amortisieren?
Gut zu wissen: Wenn die 1. Hypothek abläuft, kann diese verlängert oder ganz oder teilweise zurückgezahlt werden.
Auch hier gibt es die Möglichkeit der direkten und der indirekten Amortisation. Im Gegensatz zur 2. Hypothek ist die Rückzahlung der 1. Hypothek je nach Tragbarkeit freiwillig. Wer tiefe Hypothekarzinsen hat, bald in Rente geht und sein Geld lieber anlegt, fährt damit in der Regel besser als mit einer freiwilligen Amortisation.
Warum das so ist, zeigt unser Beispiel
Wenn jemand über ein investiertes Vermögen von CHF 100’000 verfügt und mit den Anlagen eine Rendite erzielen könnte, die höher ist als die Hypothekarzinsen, ist die Amortisation der 1. Hypothek nicht rentabel.
Wer keine Investments tätigt, keine Schulden möchte und ganz generell über genügend finanzielle Mittel verfügt, um auch die 1. Hypothek teilweise oder ganz zu amortisieren, sollte dies in Erwägung ziehen. Denn wenn die Hypothekarzinsen steigen, kann eine Amortisation der 1. Hypothek sogar erforderlich sein.
Besonders nach der Pensionierung, wenn das Einkommen sinkt und die Tragbarkeit bei höheren Zinsen allenfalls nicht mehr gegeben ist, sollte eine freiwillige Amortisation der 1. Hypothek in Betracht gezogen werden. Mehr dazu erklären wir hier und in unserem kostenlosen Ratgeber «Hypothek: Amortisation oder Anlegen».
Amortisieren der Hypothek und Unabhängigkeit gewinnen
Wer eine 2. Hypothek hat, muss diese innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzahlen. Der Lohn dafür sind tiefere Schulden und entsprechend auch tiefere Schuldzinsen. Ob die direkte oder die indirekte Amortisation für eine optimale Steuerbelastung und maximale Ersparnisse die bessere Option ist, hängt ganz von der individuellen Situation der Hypothekarnehmerin oder des Hypothekarnehmers während des Erwerbslebens ab. Es lohnt sich hier also besonders, Beratung in Anspruch zu nehmen.
