Immobilienbewertung: Das müssen Sie wissen

Unter Immobilienbewertung ist in der Regel das Ermitteln des Verkehrswertes einer Immobilie zu verstehen. Der Verkehrswert wird oft auch Marktwert genannt. Die Bewerterin oder der Bewerter ermittelt den voraussichtlichen Höchstpreis der Immobilie mit einem individuell geschätzten Verkehrswert. Individuell, weil dabei die Wertvorstellungen einer typischen Käufergruppe, also des Zielpublikums der zu verkaufenden Immobilie, berücksichtigt werden. Der Wert soll auf neutrale Weise nachvollziehbar hergeleitet werden. Der Verkehrswert ist dann der geschätzte Betrag, für welchen die Immobilie am Tag der Bewertung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, nach einem angemessenen Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden soll.

Das eigene Heim ist mit vielen Emotionen verbunden. Deshalb können die wenigsten Eigenheimbesitzenden den Wert ihrer Immobilie objektiv einschätzen. Steht ein Verkauf an, schafft eine professionelle und neutrale Schätzung Sicherheit. Für die Käuferschaft bedeutet eine professionell geschätzte Immobilie einen fairen, marktgerechten Preis des Kaufobjekts. Eine aktuelle Schätzung empfiehlt sich auch, weil sich der Markt derzeit besonders schnell verändert.

Das Objekt bestimmt die Bewertungsmethode. Bei einem Mehrfamilienhaus wendet die TKB in der Regel die Discounted-Cashflow-Methode an, da Mehrfamilienhäuser Renditeobjekte und die zukünftigen Einnahmeüberschüsse das Mass der Dinge sind. Die Discounted-Cashflow-Methode berücksichtigt diesen Aspekt auf transparente Weise.

Bei der Schätzung von Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentum kommt die hedonische Bewertung häufig zum Zug. Dabei werden mittels modernsten Online-Tools die Daten ausgewertet und der Marktwert berechnet. Eigenschaften wie Lage, Grösse, Baujahr oder Zustand werden in einer Datenbank mit tausenden Objekten verglichen. Ob die hedonische Methode für eine Bewertung zielführend ist, hängt stark von der Typologie des Einfamilienhauses ab. Wie bereits anfänglich gesagt, bestimmt das Objekt die Bewertungsmethode. Für eine ausgefallene Villa beispielsweise macht die hedonische Bewertung wenig Sinn, da sich die Daten des Objekts nicht mit anderen vergleichen lassen. Was auch noch wichtig ist: Bei der hedonischen Methode sind Informationen zur Preisentwicklung, zur Entwicklung der Nachfrage oder zur Attraktivität der Standortgemeinde automatisiert berücksichtigt, da solche Modelle transaktionsbasiert arbeiten und mehrmals jährlich aktualisiert werden. Lokale Marktkenntnisse spielen ebenfalls eine entscheidende Rolle. So fliesst das Wissen über konkrete Preise von Immobilientransaktionen in die Schätzung objektspezifisch und individuell ein und ermöglicht es, Immobilien fundiert und marktgerecht einzuschätzen. 

Auch hier lässt sich sagen, dass das Objekt die relevanten Faktoren bestimmt. Bei nutzungsorientierten Objekten, wie ein Mehrfamilienhaus oder eine Büroliegenschaft, spielen die zu erwartenden möglichen Erträge eine wesentliche Rolle. Ein weiterer Treiber bei diesen Objekten ist der Diskontierungssatz, der die Lage und objektspezifischen Risiken in Form eines Zinssatzes abbildet. Der Diskontierungssatz bezieht auch die Attraktivität alternativer Anlagen, wie zum Beispiel Obligationen, mit ein. Das heisst: Werden andere Anlagen im Vergleich zu Immobilien attraktiver, steigt in der Regel der Diskontierungssatz und umgekehrt. Sinkt der Diskontierungssatz beispielsweise von 3 auf 2.9 Prozent, steigt der Verkehrswert.

Bei einem besitzorientierten Objekt, wie einer Eigentumswohnung, spielt die Frage, wie viel für ein gleiches oder ähnliches Objekt bezahlt wird, eine Rolle. Daher sind Transaktionspreise, die im hedonischen Vergleichswertmodell berücksichtigt werden, eminent wichtig. Selbstredend sind Faktoren wie Baustandard, Lagequalität oder der Zustand einer Liegenschaft. 

Trotz modernster Technologie gehört beim klassischen Bewertungsauftrag ein Vor-Ort-Termin dazu. Dieser bringt wichtige Zusatzinformationen, zum Beispiel zum Ausbaustandard, zu getätigten Renovationen oder Mängel. Durch diese Zusatzinformationen fliessen menschliches Fachwissen und Erfahrung in die Schätzung mit ein.

Der Ablauf gestaltet sich meistens so:

1. Der Auftraggeber nimmt Kontakt mit uns auf.
2. Anschliessend definieren wir die notwendigen Unterlagen und vereinbaren einen Besichtigungstermin vor Ort.
3. Nach der Objektbesichtigung erarbeiten wir das Bewertungsgutachten und klären die offenen Fragen mit dem Auftraggeber.
4. Ungefähr zwei Wochen nach der Besichtigung stellen wir dem Auftraggeber das Bewertungsgutachten digital oder auf Wunsch auch physisch zu.

Die Lagequalitäten zählen zu den Hauptfaktoren, die den Wert ausmachen. Also die Qualitäten der Gemeinde oder Stadt, in der sich das Objekt befindet. Innerhalb diesen wird dann die Lage des Objekts und dann das Objekt selber mit dessen Standard und Zustand berücksichtigt.

Schwieriger wird es, wenn ein Haus aus der Reihe tanzt und speziell ist. Ich denke da an ein historisches Gebäude oder eine luxuriöse Villa. Wie bereits gesagt, ist die hedonische Schätz-Methode dann nicht geeignet, weil es wenig Objekte für einen aussagekräftigen Vergleich gibt. Ein exklusiver oder geschmacklich eigenwilliger Ausbaustandard wird vom Nachkäufer meist nicht belohnt. Dann braucht es Profis vor Ort, die über die nötige Erfahrung verfügen und wissen, wie diese Faktoren marktgerecht einzuordnen sind.

Generell ist es ratsam, innerhalb eines Bewertungsberichts zwei Berechnungsmethoden anzuwenden. Das dient der gegenseitigen Plausibilisierung und sorgt für zusätzliche Zuverlässigkeit, besonders bei «schwierigen» Objekten. 

Nicht jede Methode ist für jedes Objekt gleich geeignet. Bei vergleichbaren Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentum wird oft das hedonische Modell angewendet. Mein Team nutzt zudem eine Software des Schweizer Immobiliendienstleisters Wüest Partner. Diese Software liefert zusätzliche Informationen etwa zu Preisentwicklungen und Angebotsdaten, zur Entwicklung der Nachfrage oder zur Attraktivität der Standortgemeinde. Als führende Hypothekarbank im Thurgau kennen wir darüber hinaus die konkreten Preise von Immobilientransaktionen. Dieses umfassende Wissen kombiniert mit Erfahrung und Methodenkompetenz ist der Schlüssel, um Immobilien fundiert und möglichst marktgerecht einzuschätzen.

Die Frage ist immer, für welchen Zweck die Schätzung erstellt werden soll. Aus dem Zweck abgeleitet gibt es verschiedene Wertbegriffe oder eben Schätzwerte, wie z.B. der Liquidationswert, der Wert aus Sicht eines Investors oder der Marktwert. Die Methodik für die Herleitung des jeweiligen Wertes ist dieselbe, allerdings variieren die Bewertungsannahmen und Sichtweisen, was in der Folge zu unterschiedlichen Werten führt. Der absolut häufigste Zweck ist der mögliche Verkauf, wofür der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ermittelt wird.

Online-Schätzungen werden meist auf Maklerportalen nach der hedonischen Methode durchgeführt. Man erfährt durch die Online-Schätzung in der Regel lediglich eine Wertspanne «von – bis» und keinen Wert. Die Frage nach dem wahren Wert bleibt also unbeantwortet. Andere Online-Schätzungsdienste werden ebenfalls via hedonisches Modell durchgeführt. Die Schätzung basiert auf einem detaillierten Fragebogen, die der Eigentümer oder die Eigentümerin ausfüllt. Bei diesem Vorgehen handelt es sich um eine Art «Selbstdeklaration». Wichtig zu wissen scheint mir, dass dieses Vorgehen kaum genügend objektiv und neutral ist. Weiter stellt sich auch die Frage, ob bei solchen Angeboten den unterschiedlichen Objekttypologien und damit den Grenzen des Bewertungsmodells genügend Rechnung getragen wird. Solche Angebote sind in den meisten Fällen kostenpflichtig.

Aufgrund unserer Finanzierungstätigkeit als Bank ist unsere Abteilung in der Lage, die unterschiedlichsten Objekttypen zu bewerten. Am häufigsten werden wir mit Bewertungen von Wohneigentum, Mehrfamilienhäusern, Bauland und Gewerbeliegenschaften beauftragt. Wir können aber auch Spezialitäten wie Bewertungen von Hotels oder eines Schweinestalls durchführen. Hier greifen wir aber je nach Objekt zusätzlich auf externe Expertise zu.

Auftraggeber bei uns sind meist Privatpersonen oder eine bevollmächtigte Person, die ihr Eigenheim verkaufen möchten. Auch bei güterrechtlichen Auseinandersetzungen wie Scheidungen oder Erbteilungen muss der Wert einer Immobilie oft neu ermittelt werden. Auch diese Auftragserteilung gelangt via Privatpersonen an uns. Weiter führen wir für grössere Institutionen ganze Portfoliobewertungen durch. Wir bewerten auch häufig für öffentliche Körperschaften, zum Beispiel für Bilanzierungszwecke.

Ein Bewertungsdossier der TKB wird in der Regel innert zwei Wochen nach Auftragserteilung ausgeliefert. Die benötigte Zeit hängt stark mit der Spezialität des Objektes ab.

Die Kosten richten sich nach dem Aufwand. Für ein Einfamilienhaus betragen sie in der Regel zwischen 1500 und 2000 Franken.

Im Team Immobilienbewertung der TKB sind Architekten, ein Hochbauzeichner und Zimmermann und ein Bauingenieur tätig. Alle sind ausgebildete Immobilienbewerter. Mein sechsköpfiges Team arbeitet mit rund 25 externen Schätzerinnen und Schätzern zusammen, die sich über das ganze Marktgebiet verteilen. So stellen wir sicher, dass die lokalen Marktkenntnisse in die Schätzung einfliessen.

Es liegt in der Natur der Sache, dass es Unterschiede von plus/minus 10 Prozent gibt. Wenn neue Faktoren dazukommen, wie beispielsweise die Corona-Krise, braucht es Zeit, bis sich diese auch in den Transaktionen widerspiegeln. Durch das ist in dieser Phase die Schätzgenauigkeit tiefer als die üblichen 10 Prozent.

Die Frage stellt sich vor allem beim Verkauf. Je besser, sich ein Objekt präsentiert, je gepflegter es also ist, desto besser ist der Zustand. Und dieser Zustand gibt wieder Hinweise. Die Frage nach Mängeln wird ohnehin gestellt. Eine aufgeräumte, gepflegte Liegenschaft lässt vermuten, dass die Liegenschaft ordentlich unterhalten wird.