Eigenheim finanzieren: 5 Wege zu genügend Eigenkapital

Der Wunsch nach einem Leben im Eigenheim ist bei der Schweizer Bevölkerung gross – ganz besonders dann, wenn eine Veränderung der Familiensituation ansteht. Die tiefen Hypothekarzinsen scheinen eine gute Ausgangslage zu schaffen. Wer sich dann aber mit den Preisen für Wohneigentum und dem aktuellen Angebot auseinandersetzt, sieht den Traum vom Eigenheim oft schnell wieder platzen.

Die hohen Immobilienpreise machen den Wohnungs- oder Hauskauf für viele nur schwer erreichbar. Denn ein Eigenheim ohne Eigenkapital gibt es nicht. Für die Finanzierung eines Eigenheims müssen Käuferinnen und Käufer mindestens 20 Prozent des Verkaufspreises (zuzüglich Renovations- bzw. Mehrkosten) aufbringen. Wer also ein Haus im Wert von 1 Million Franken kaufen möchte, braucht rund 200'000 Franken Eigenkapital. Die übrigen 80 Prozent können dann durch eine Hypothek beglichen werden.

Der einfachste Weg, einen Teil der Eigenmittel aufzubringen, ist, das eigene Sparkonto dafür einzusetzen und Fonds, Aktien, Obligationen und andere Wertschriften zu verkaufen. Je nachdem, wann der Wohnungs- oder Hauskauf geplant ist, lohnt es sich auch, gezielt darauf zu sparen oder explizit mit dem Ziel «Eigenkapital Hauskauf» Geld anzulegen.

Für den Kauf eines Eigenheims dürfen Mittel aus der 2. Säule (Pensionskasse), also der beruflichen Vorsorge, genutzt werden. Aber ganz wichtig: Bei Hypothekarfinanzierungen von selbst genutztem Wohneigentum ist ein Mindestanteil an Eigenmitteln von 10 %, welcher nicht aus dem Guthaben der 2. Säule (Vorbezug und Verpfändung) stammt, Voraussetzung. Bei einem Eigenheim mit einem Kaufpreis von 1 Million Franken könnten also 100'000 Franken oder mehr mit Geldern aus der 2. Säule (Pensionskasse) beglichen werden.

Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten:

• Der Vorbezug: Die Höhe der Summe (mindestens 20'000 Franken), die für den Wohnungs- oder Hauskauf vorbezogen werden kann, ist im Pensionskassenausweis ersichtlich. Zu bedenken ist hier, dass sich bei einem Vorbezug nicht nur das eigene Alterskapital verkleinert, sondern je nach Pensionskasse können sich auch die Leistungen bei Tod und Invalidität verringern. Ein Vorbezug löst eine einmalige Steuer aus (Kapitalleistungen aus Vorsorge).
• Die Verpfändung: Bei einer Verpfändung bleiben das Alterskapital und der Versicherungsschutz bestehen. Sie können als Sicherheit für eine höhere Hypothek eingesetzt werden. Dafür werden aber höhere Zinsen fällig.

Das Guthaben aus der Säule 3a, der gebundenen Vorsorge, darf komplett als Eigenkapital zum Kauf von Wohneigentum verwendet werden. Auch hier gibt es die Optionen Vorbezug und Verpfändung: 

• Der Vorbezug: Ein Vorbezug muss versteuert werden. Wie hoch diese Steuern im Kanton Thurgau ausfallen, kann hier berechnet werden. Vorbezüge können nur alle fünf Jahre getätigt werden. Der Vorteil beim Vorbezug: Es kann eine niedrigere Hypothek aufgenommen werden, wodurch auch weniger Hypothekarzinsen fällig werden.
• Die Verpfändung: Bei einer Verpfändung dient das Guthaben aus der Säule 3a der Bank als Sicherheit. Im Gegensatz zum Vorbezug werden keine Steuern fällig, dafür müssen in der Regel höhere Hypothekarzinsen bezahlt werden.

Eine weitere Möglichkeit zur Finanzierung vom Eigenheim ist der Erbvorbezug oder die Schenkung. Hier überlassen die Eltern, Grosseltern oder andere Verwandte ihren künftigen Erbinnen und Erben bereits zu Lebzeiten einen selbst bestimmten Geldbetrag. Für viele junge Familien ist es heute kaum möglich, ohne die Unterstützung von Verwandten genügend Eigenmittel für den Wohnungs- oder Hauskauf aufzubringen. Entsprechend wichtig werden Erbvorbezug und Schenkung. Dabei gilt es, das Folgende zu beachten: 

• Beim Erbvorbezug: Wer einen Erbvorbezug erhält, muss sich den Betrag laut Gesetz bei der späteren Erbteilung anrechnen lassen – keine Erbinnen und Erben sollen zu kurz kommen. Erblassende, die Nachkommen ausdrücklich von der Ausgleichungspflicht befreien möchten, müssen dies schriftlich festhalten und darauf achten, dass keine gesetzlichen Pflichtteile verletzt werden. 
• Bei der Schenkung: Anders als Erbvorbezüge können Schenkungen in einem Zeitraum von fünf Jahren nach Abschluss von den anderen Erbinnen und Erben angefochten werden. Abgesehen davon gelten die gleichen Bedingungen wie bei einem Erbvorbezug.

Sowohl beim Erbvorbezug wie bei der Schenkung ist die Steuersituation zu beachten. Im Kanton Thurgau können je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des Betrags zwischen 2 bis max. 28 Prozent der Summe für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig werden. Relevant ist dabei der Grad der Verwandtschaft: Direkte Nachkommen (also Kinder, Enkel, Urenkel etc.) sind von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit.  

Gelegenheitsgeschenke bis 5'000 Franken unterliegen nicht der Schenkungssteuer – unabhängig vom Verwandtschaftsgrad. Wer genau ausrechnen möchte, wie hoch die Steuerbelastung bei einem Erbe, einem Erbvorbezug oder einer Schenkung ausfällt, kann dies mit dem Steuerkalkulator der Thurgauer Steuerverwaltung tun.

Als fünfte Finanzierungsmöglichkeit kann sich ein zinsloses Darlehen anbieten. Dieses Darlehen ist gemäss den regulatorischen Vorschriften mit einem Rangrücktritt gegenüber der finanzierenden Bank zu versehen, beziehungsweise der Bank abzutreten, damit es als Eigenkapital an die Finanzierung anrechenbar ist. Auch diese Art der Finanzierung kommt meist im Familienkreis zum Zug. Der Unterschied zum Erbvorbezug und einer Schenkung besteht darin, dass das Geld nicht definitiv übergeben wird. Es ist also von den Darlehensgebern rückforderbar - es muss auf Wunsch zurückbezahlt werden.

Besonders wichtig ist, dass das Darlehen schriftlich festgehalten wird. Auch wenn es zugunsten der Nachkommen ist. In einen Darlehensvertrag gehören Zinssatz, Laufzeiten und Kündigungsfristen. Der steuerliche Vorteil für die Kinder ist, dass das Darlehen weiterhin den Eltern gehört. Die Eltern zahlen also immer noch die Vermögenssteuer, wobei die Kinder das zinslose Darlehen sogar als Schuld geltend machen dürfen. Somit können sie ihr Steuervermögen reduzieren.

Wer Wohneigentum erwirbt, sollte auf eine Mischung aus verschiedenen Finanzierungsquellen zurückgreifen, um sich das eigene Haus oder die eigene Wohnung leisten zu können – und kann mit Glück auf private Darlehen oder einen Erbvorbezug zählen. Es lohnt sich aber auf jeden Fall, sich frühzeitig darüber zu informieren, welche Optionen infrage kommen, und allenfalls gezielt für den Eigenheimkauf zu sparen oder zu investieren.